가족 간의 주택거래 시 유의사항 알아보기!

가족 간의 주택거래 시 유의사항 알아보기!

 

종합부동산세, 계약갱신청구권, 금리 인상 등 주택 보유와 관련하여

고려해야 할 사항이 많아지면서

가족에게 주택 양도를 고민하는 경우가 많아지고 있습니다.

 

가족 간의 주택 거래시 어떤 것을 유의해야 하는지 알아봅시다.

 

 

 

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목록

• 배우자 또는 직계존비손 간에는 증여 추청
• 매매 입증은 꼼꼼한 준비가 필수
• 배우자 등 이월과세도 따져보자

 

1. 배우자 또는 지계 존비속 간에는 증여

 

소유권의 이전 형식이 양도 ( 매매 ) 였다고 하더라도 배우자 또는 직계존비속 (배우자 등 )

간의 거래의 경우에는 배우자 등이 증여받은 것으로 추청 합니다.

 

증여추정이란 납세자가 매매거래임을 입증하지 못하면 증여로 보겠다는 뜻입니다.

따라서 양도로 인정받기 위해서는 실질 매매거래임을 확인할 수 있는 증빙을 반드시 

갖추어야 합니다.

 

👇 양도와 증여의 차이 양도와 증여로 구분하는 큰차이는 대금을 지급했는지의 여부입니다. 즉 양도는 유상으로 소유권을 이전한 경우, 증여는 무상으로 소유권을 이전한 경우 , 증여는 무상으로 소유권을 이전한  경우로 생각하면 쉽습니다.

 

📌직계존비속의 정확한 기준

 

1) 배우자는 민법상 혼인관계에 의한 배우자를 말합니다.

(사실혼에 의한 배우자는 제외)

 

2) 직계비속에는 친양자 및 출양자도 포함됩니다.

 

3) 계모자 관계 , 적모서자 관계는 직계 비 존비속 관계에 해당되지 않습니다.

 

4) 며느리와 시아버지 , 시어머니 관계 그리고 사위와 장인 , 장모의 관계는  

직계존비속 관계가 아니라 친족관계입니다.

 

2. 매매 입증은 꼼꼼하게 따져보자

 

- 실질 매매거래임을 입증하기 위해서는 기본적으로 매매계약서가 있어야 한다.

 

- 매매 계약서가 있어야 한다.

 

- 매매계약서의 적혀 있는 매매대금을 실질적으로 주고받아야 합니다.

(은행거래 확인이 가능해야 함)

 

- 자금출처가 분명하지 않으면 양도로 인정 안됨 

 

👇  자금출처가 명백하다고 인정되는 경우는 ? 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우 이미 과세 ( 비과세 또는 감면 포함 )  되었거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이  입증되는 경우 소유재산 처분금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 배우자 등의 채무 부담사실이 명백하고 동 채무로 대가를 지급한 경우

 

✅ 매매대금을 결정 시 주의사항 

 

증여세법상의 정상 가액 ( 시가의 30 %를 벗어나지 않는 금액 ,  시가의 30 %가  3억을 넘는 경우 3억 )  범주에 들어가는 금액을 매매가액으로 해야 합니다.

 

만일 정상 가액을 벗어나는 경우 정상가액을 벗어난 금액에 대하여 무상으로 이익을 넘긴 것으로 간주하여 증여세 부과될 수 있습니다.

 

3. 배우자 이월과세를 따져보자.

 

증여받은 주택을 양도하는 경우 일반적으로는 증여받을 당시의 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고 납부합니다.

그러나 만일 배우자에게 주택을 증여하고 배우자가 해당 주택을 5년 내 양도하는 경우라면 배우자에게 증여할 당시 가액이 아닌 당초 증여자가 취득할 당시의 가액을 해당 주택의 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산해야 합니다. 

 

👉이월 과세 적용기간 5년에서 10년으로 늘어난다.

 

7월 21일 발표된 2022년 세법 개정안에 배우자 등 이월과세를 적용하는 기간을 5년이 아니 10년으로 늘리는 내용이 올라가 있습니다.  만일 해당 개정안이 확정된다면 내년부터 증여 후 양도는 5년이 아닌 10년을 기다려야 할 수도 있으니 절세전략을 잘 세워야 할 것입니다. 

 

 

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